Case in vendita: Sto per comperare casa

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Case in vendita: Sto per comperare casa

I controlli da fare quando si compra una casa

UNA SCELTA IMPORTANTE: COMPRARE CASA

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La fretta nella scelta della casa non è mai una buona consigliera.
State girando agenzie da molto tempo, leggete cento annunci immobiliari al giorno ed ora finalmente avete trovato una casa che vi è piaciuta a prima vista?
Come fare per sapere se sarà veramente La CASA giusta?

Sicuramente la prima impressione, come nei rapporti umani, è molto importante, ma nelle scelte importanti come l’acquisto di una casa occorre ascoltare la nostra emotività ma anche tener presente che ci sono controlli importantissimi che non si possono trascurare.

Dopo aver individuato la casa che ci piace dobbiamo procedere alla trattativa di compra vendita alla quale bisogna arrivare preparati e documentati per essere sicuri di pagare il giusto prezzo e non avere amare sorprese quando è troppo tardi. Essere pronti a trattare significa conoscere e aver chiari gli elementi burocratico-formali e tecnico-ambientali.

Vediamo assieme alcuni suggerimenti e consigli per chi deve comperare casa.

CONTROLLI DA FARE

Se la casa vi è piaciuta a prima vista sicuramente è anche l’unica volta che l’avete vista!

E’ dunque importante chiedere al proprietario o all’agenzia di poter nuovamente visionare la casa, questa richiesta, per chi deve vendere, è vista molto probabilmente come una seccatura, ma per chi deve comperare può essere un momento fondamentale per chiarirsi ogni dubbio, documentarsi e prepararsi bene per la trattativa finale. Se possibile, scegliete per il sopralluogo orari differenti rispetto alle altre visite così potrete controllare meglio alcuni aspetti come:

• Luminosità dei locali 
L’esposizione dei locali secondo i punti cardinali può determinare una migliore vivibilità degli stessi, è dunque importante che la zona giorno sia esposta principalmente a sud, sud ovest per sfruttare le ultime luci del giorno, la zona notte ad est per arieggiare e fare entrare il sole nelle camere da letto la mattina quando ci si alza mentre i bagni stanno bene anche a nord.

Si deve poi tener conto della zona geografica in cui si trova la casa, infatti se il clima è molto caldo e l’edificio è in una zona ombreggiata questo rappresenta un pregio mentre può diventare un difetto in una zona fredda. Quindi è bene verificare dimensione e posizione delle finestre in relazione alle proprie esigenze abitative.

• Rumore esterno o interno
Se la casa si trova in città quello del rumore esterno nelle ore di punta o nelle ore notturne è sicuramente un aspetto che può incidere moltissimo sulla qualità della vita di chi ci abita. Se ci si accorge che nei dintorni ci sono locali notturni vale la pena fare un giro nei pressi della casa anche a tarda ora. In ogni caso è bene verificare gli infissi esterni, se porte e finestre hanno doppi vetri e taglio termico questi sono utili anche per isolare dal rumore. Non fatevi ingannare dalla tranquillità di una sera invernale, d’estate le cose potrebbero essere completamente diverse con l’aggravante del tenere le finestre aperte.

Anche i rumori dall’interno possono essere fastidiosi, questi possono essere dovuti ad uno scarso o assente isolamento acustico delle pareti e dei solai, da una non corretta posa dei tubi dell’acqua o di scarico.

• Le misure principali
Le misure si possono ricavare da eventuali planimetrie in scala che in genere vengono consegnate, ma è comunque meglio prendere alcune misure principali direttamente sul posto in particolare se si vuole verificare la possibilità di risistemare i mobili in proprio possesso perché in tal caso anche pochi centimetri possono fare la differenza.

In ogni caso è una verifica in più sull’esattezza della metratura dell’appartamento visto che piccoli scostamenti possono incidere anche per parecchie migliaia di euro sul prezzo dovuto. Si deve comunque tener presente che la superficie commerciale è quella calcolata secondo la norma UNI10750 che tiene conto della destinazione d’uso delle varie metrature computandole per intero o per quota parte.

• Infiltrazioni e muffe 
Maggiore attenzione alle infiltrazioni va tenuta se l’appartamento si trova all’ultimo piano o se si tratta di una mansarda, negli altri appartamenti sarà sufficiente verificare i muri ed i solai di bagni e cucine o nel caso in cui la copertura sia costituita da un terrazzo o tetto piano. Le muffe in genere si trovano in case vecchie con muri senza camera d’aria e non isolate, tuttavia possono essere causate anche da una non corretta progettazione o esecuzione delle pareti, mancanza di barriera al vapore, elementi che generano formazione di condensa al loro interno non smaltita per evaporazione nel ciclo stagionale. Sia le infiltrazioni sia le muffe generano un ambiente insalubre oltre a rovinare pareti e mobili.

• Presenza di amianto
L’amianto in passato veniva usato in edilizia per le sue proprietà isolanti, ignifughe e come additivo del cemento, oggi se ne riconosce universalmente la pericolosità per la salute come agente fortemente cancerogeno, specie quando se ne inalano le polveri.

Vista dunque la pericolosità e gli elevatissimi costi di rimozione è bene controllare che nella casa o nelle sue pertinenze non vi sia presenza di amianto.
Per far ciò si deve controllare la presenza di coperture in eternit, materiale che contiene parecchio amianto; altro uso che ne veniva fatto era negli intonaci usati in genere negli scantinati o box, nei tubi sia di scarico che dell’acqua potabile.
Si ricorda che la rimozione deve essere fatta da ditte specializzate ed appositamente autorizzate, in alcuni casi di edifici industriali, ove l’amianto è stato utilizzato come additivo dell’intonaco, il costo della rimozione può raggiungere o superare il 50% del valore dell’edificio stesso.

• L’immobile 
Se l’appartamento fa parte di un edificio con più abitazioni controllate anche lo stato di manutenzione dell’intero edificio, delle facciate, degli impianti comuni come l’ascensore e l’illuminazione, del tetto, per quest’ultimo, in genere difficilmente accessibile, chiedete da quanto tempo è stata fatta l’ultima manutenzione e se è presente l’eternit.
Tali informazioni possono essere importanti per preventivare eventuali imminenti spese di manutenzione. Lo stato di cura e pulizia delle scale, delle parti comuni e del giardino può essere un valido segnale della qualità dell’amministrazione e della sensibilità dei futuri vicini.

• Le zone circostanti 
Le zone circostanti per differenti motivazioni vanno esaminate sia nel caso di ville indipendenti sia nel caso di appartamenti in centro città.

Ad esempio se si è scelta una villa isolata per stare immersi nel verde e nella tranquillità, è bene verificare che le zone circostanti non siano state inserite nel piano regolatore come nuove aree edificabili, in tal caso negli anni successivi bisognerà mettere in conto la presenza di numerosi cantieri, rumori, polveri e la fine dell’isolamento ricercato. E’ anche bene verificare la possibilità di eventuali dissesti idrogeologici, presenza di torrenti, possibilità di frane ecc.

Se la casa è in città si andranno a verificare gli elementi che possono determinare la fruibilità dei servizi essenziali (trasporti pubblici, negozi di alimentari, scuole, parcheggi, poste, banche ecc.) e se sono raggiungibili a piedi o con i mezzi pubblici. Visitare alla sera le zone circostanti la vostra possibile futura casa può darvi un idea più precisa di come potrà svolgersi la vita abitandola. La presenza di parcheggi in numero adeguato è sicuramente un elemento, soprattutto se non avete un posto auto personale; il tempo quotidiano di ricerca di un posto per l’auto può rilevarsi molto stressante se ripetuto tutti i giorni.

• Gli impianti 
Gli impianti da controllare in ordine di importanza sono l’impianto elettrico, l’impianto di riscaldamento, l’impianto antifurto, l’impianto citofonico, l’impianto per la tv/filodiffusione.
Per gli impianti occorre verificare che siano fatti a regola d’arte e che siano in regola con la vigente normativa. La legge n. 46 del 1990 impone che gli impianti siano eseguiti da imprese o artigiani qualificati ed abilitati al rilascio del certificato di conformità. Questo certificato deve essere rilasciato dal proprietario.

Pensare che un impianto senza certificato possa essere comunque ben fatto è un errore in quanto il certificato di conformità è comunque un obbligo di legge, ed in caso di problemi o danni le assicurazioni potrebbero non procedere all’indennizzo per negligenza.

Come primo controllo verificare se per l’impianto elettrico è presente un disgiuntore (salvavita), se è presente un quadro con interruttori, meglio se suddivisi per zona giorno, zona notte e cucina, in quest’ultima infatti per la presenza di elettrodomestici, forno, frigo, lavastoviglie, si hanno i maggiori assorbimenti di potenza ed è dunque buona norma avere una line di cavi apposita.

In particolare se non c’è il certificato di conformità è consigliabile far visionare l’impianto ad un esperto che potrà quantificare i costi per la messa a norma, tale informazione si potrà utilizzare in fase di contrattazione finale per scomputare tale costo dal prezzo d’acquisto.

L’impianto di riscaldamento è un altro importante elemento da controllare sia per la sicurezza sia per i costi d’esercizio. Se l’impianto è centralizzato l’unica cosa che può interessare è la presenza di contabilizzatori di calore che possono migliorare l’autogestione del caldo/freddo e i risparmi.
Se l’impianto di riscaldamento è autonomo, occorre anche qui controllare il certificato di conformità ai sensi della legge 46/90. Se la caldaia è all’interno dell’appartamento si deve verificare che sia preferibilmente a tenuta stagna e che vi siano adeguate prese d’aria. Per il risparmio sui consumi è bene conoscere l’età della caldaia ed il suo rendimento, dati rilevabili dal libretto di caldaia.

I DOCUMENTI DA CONTROLLARE

Oltre agli aspetti pratici occorre verificare anche quelli formali che sono altrettanto importanti per evitare sorprese spiacevoli quando è troppo tardi. In sostanza si deve verificare lo stato giuridico dell’edificio.
I controlli possono essere fatti da chiunque abbia tempo e voglia per compierli oppure ci si può appoggiare a consulenti esperti (notaio, libero professionista ingegnere, architetto, geometra, agente immobiliare, ecc.).
Vediamo di seguito quali sono gli aspetti ed i documenti da controllare:

• La proprietà
• La prelazione
• I dati catastali
• La conformità urbanistica
• Diritti di terzi (usufrutto)
Regolamento condominiale
• Stato di fallimento del venditore
Casa libera o occupata

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