Lavori in corso nel condominio

Lavori in corso nel condominio

Ripartire le spese delle opere di manutenzione e ristrutturazione

Su quali norme ci si basa per capire come vanno ripartite le spese di manutenzione e ristrutturazione

Un moderno condominio

Dal punto di vista legale il condominio è definito dal codice civile, che gli dedica nel libro III titolo VII un capitolo intitolato il “Condominio degli edifici”, questo pone l’accento sulla grande necessità di regolamentazione dei rapporti tra i diversi proprietari, l’uso delle parti comuni asservite alle abitazioni.

Cosa debba intendersi per aree comuni viene definito dall’art. 1117 del c.c.. Sono parti le comuni a tutti i proprietari uniti in condominio:

1) Il suolo su cui sorge l’edificio, i muri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, gli atrii, i corridoi, i portici, i cortili, ed in generale tutte le parti dell’edificio destinate ad uso comune.

2) I locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia e stenditoi, per il riscaldamento centralizzato, e i locali per altri servizi comuni.

3) le apparecchiature o installazioni d’uso comune come ascensori, pozzi, cisterne, tubazioni generali, fognature, cavidotti, distribuzione del gas, energia, segnali TV ecc. Tutti però solo sino al punto di diramazione della singola utenza.

Tutti i condomini, all’unanimità, possono decidere di ricomprendere tra le parti comuni altro anche se non elencato nell’art. 1117.

Quando è necessario eseguire dei lavori in un appartamento o sulle parti comuni in un condominio sorge il problema delle competenze, della legittimità e della ripartizione delle spese vediamo alcuni casi tipici di lavori:

Manutenzione o ricostruzione delle scale

Lavori di ristruttutazione di una scala

La spesa per la ricostruzione o manutenzione delle scale deve essere ripartita in due modi:

• metà del costo dell’intervento in base alla tabella millesimale;
• metà del costo dell’intervento in base in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

L’articolo 1174 del codice civile precisa che solo per la quota ripartita secondo la tabella millesimale devono essere considerati piani anche le cantine, le soffitte e i sottotetti che non sono di proprietà comune.

Esempio: ipotizzando un costo dell’intervento di 10.000 € euro in un palazzo con tre piani e altrettanti proprietari in cui:

• il proprietario A del piano terrà ha una quota di millesimi pari a 400/1000
• il proprietario B del piano primo ha una quota di millesimi pari a 300/1000
• il proprietario C del piano secondo ha una quota di millesimi pari a 300/1000

• il 50% del costo ovvero 5.000 € euro vanno ripartiti secondo la tabella millesimale:

Proprietario A: 5.000 € x 400 / 1000 = 2.000 €uro

Proprietario B: 5.000 € x 300 / 1000 = 1.500 €uro

Proprietario C: 5.000 € x 300 / 1000 = 1.500 €uro

• il 50% del costo ovvero gli altri 5.000 €uro vanno ripartiti in proporzione ai piani:

Proprietario A: 5.000 € / 6 x 1 =833,33 €uro

Proprietario A: 5.000 € / 6 x 2 = 1.666,67 €uro

Proprietario A: 5.000 € / 6 x 3 = 2.500,00 €uro

Ove il numero “6” è la somma dei numeri dei piani piano 1 + piano 2 + piano 3 = 6

Dunque i singoli proprietari pagheranno:

Proprietario A: 2.000 € + 833,33 € = 2.833,33 €uro

Proprietario B: 1.500 € + 1.666,67 € = 3.1666,33 €uro

Proprietario A: 1.500 € + 2.500,00 € = 4.000,00 €uro

Diritti e doveri rispetto alle parti comuni

La proprietà delle aree comuni è ripartita in proporzione al valore delle singole proprietà private, la quota di comproprietà si determina in base alle tabelle millesimali, cioè in base al valore attribuito in millesimi al valore di ciascuna superficie (appartamenti, cantine, box auto, ecc.) in proprietà dei condomini. Il valore attribuito a superfici pur omogenee (es. appartamenti ) varia in funzione di alcuni parametri, che sono all’incirca gli stessi che ne determinano il valore commerciale come ad es. il numero di piano, l’esposizione, l’accessibilità ecc.

Ogni condomino può usare le parti comuni ma non può mutarne la destinazione d’uso autonomamente, che però può essere modificata solo dall’assemblea condominiale con la maggioranza prevista.

Nessun condomino può rinunciare ai diritti sulle parti comuni e neppure sottrarsi agli obblighi che ne seguono di contribuzione alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Le parti comuni non possono essere divise anche se di comune accordo.

In generale le spese sono ripartite secondo la tabella millesimale, ma per alcune spese particolari l’articolo 1123 del c.c. cataloga le spese secondo tre macro categorie:

1) parti comuni con destinazione d’uso in ugual misura da tutti i condomini. In questo caso per la ripartizione si fa riferimento alla tabella millesimale;

2) parti comuni che per loro natura o posizione sono fruite in misura differente da ciascun condomino ( es. scale, ascensori, illuminazione interna ecc.). In questo caso per la ripartizione si fa riferimento all’uso che ognuno può farne;

3) parti comuni utilizzabili solo da alcuni condomini (es. un ingresso per un ala dell’edificio secondaria che serve solo ad una parte di condomini). Le spese di queste par i sono ripartite solo tra chi le utilizza traendone vantaggio.

Manutenzione o ricostruzione dei lastrici solari

I lastrici solari costituiscono la copertura di molti condomini che a differenza del tetto di un edificio può essere attribuito in proprietà ad uso esclusivo di uno dei condomini.

 A norma dell’Art. 1117 del codice civile il lastrico solare è ricompresso tra le parti comuni ma è appunto cedibile per contratto ad uno o più condomini.

Possiamo dunque avere due casi:

• Se non vi sono condomini che hanno la proprietà e l’uso esclusivo del lastrico solare le spese di manutenzione e ricostruzione sono ripartite in base alla tabella millesimale.
• Se il lastrico solare è di proprietà o in uso esclusivo di uno o più condomini questi dovranno pagare un terzo delle spese ed i due terzi rimanenti andranno ripartiti tra i proprietari siti nella verticale della superficie coperta dal lastrico solare oggetto dei lavori, compresi i proprietari che hanno in uso esclusivo o in proprietà il lastrico solare, se la loro abitazione sta sotto lo stesso.

Lavori di ristrutturazione di un solaio

I solai, le volte ed i soffitti che dividono due appartamenti appartengono in egual misura ai proprietari dei due appartamenti, dunque ognuno dei due deve contribuire in parti uguali alle spese necessarie per i lavori riguardanti la struttura.

I lavori di rifacimento del pavimento anche se conseguenti al rifacimento della struttura sono a carico del proprietario del piano di sopra. Mentre di contro le spese per l’intonaco o la ritinteggiatura sono a totale carico del proprietario del piano di sotto.

Il tetto a falde in generale fa parte delle aree comuni condominiali, se però una porzione del tetto copre una sola ala autonoma dell’edificio le spese per i lavori di manutenzione o ricostruzione sono a carico dei proprietari che stanno sulla verticale del tetto su cui si interviene, a meno che non sia stato disposto diversamente dal regolamento condominiale o da specifici contratti.

Se il regolamento condominiale non stabilisce diversamente l’articolo 1117 del codice civile non ricomprende i sottotetti tra le parti comuni, essendo considerato una sorta di protezione dell’ultimo piano il sottotetto è attribuito dalla giurisprudenza al proprietario dell’ultimo piano abitato.Il Condomino dell’ultimo piano lo può usare goderne lo spazio, può dunque anche renderlo abitabile, aprire abbaini o lucernari, trasformarlo in una vera mansarda anche senza il consenso degli altri condomini, sempre che non ne aumenti il volume.